📋 이 글에서 다루는 내용
- 잠실 장미아파트 재건축 개요 — 21년 만의 정비계획 통과
- 정비계획 확정 내용 — 5105가구·49층·용적률 300%
- 조감도로 보는 단지 구조와 한강변 랜드마크 구상
- 재건축 추진 일정 로드맵 (2026~2027)
- 시공사 수주전 — 현대건설·롯데건설 움직임
- 잠실 재건축 막차 — 주변 단지 진행 현황
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
잠실 장미아파트 재건축, 21년 만에 본궤도에 오르다
송파구 신천동 7번지 일대 잠실 장미1·2·3차 아파트가 2005년 재건축 추진위원회를 결성한 지 21년 만에 정비계획 결정을 받으며 본격적인 사업 궤도에 올랐습니다. 1979년 준공돼 47년 된 이 노후 단지는 주차 공간 부족, 녹물 배관 등 주거 환경 개선이 시급한 상태였습니다.
서울시는 2026년 3월 19일 제4차 도시계획위원회(정비사업특별분과)에서 ‘장미1·2·3차 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관 심의안’을 수정 가결했다고 밝혔습니다. 2024년 10월 심사에서 건축물 배치·공공 보행통로·교통 문제 등으로 한 차례 보류됐던 안건이 재상정 끝에 심의 문턱을 넘었습니다.
정비계획 확정 내용 — 무엇이 얼마나 달라지나
이번 정비계획 결정으로 장미1·2·3차는 기존 3522가구의 노후 단지에서 최고 49층 대규모 단지로 탈바꿈합니다. 핵심 수치를 정리하면 다음과 같습니다.
주요 정비계획 지표
- 위치: 서울 송파구 신천동 7번지 일대
- 기존 가구 수: 3522가구 (1979년 준공)
- 계획 가구 수: 총 5105가구 (약 1583가구 증가)
- 공공주택 포함: 551가구
- 용적률: 300% 이하
- 최고 높이: 184m (최고 49층)
- 개발 방식: 신속통합기획
한강과 롯데월드몰, 올림픽공원, 2호선 잠실나루역에 인접한 잠실 광역 중심 배후 주거지로서의 입지 잠재력을 살려, 한강변 랜드마크급 단지로 조성할 계획입니다.
조감도로 보는 단지 구조 — 한강 연계 도시 정원
서울시가 공개한 조감도를 보면, 이번 정비계획의 콘셉트는 단순한 고층 재건축이 아니라 “한강 수변 공원과 연계한 대규모 도시 정원 단지”입니다. 주요 계획 요소는 다음과 같습니다.
녹지·공원 계획
- 단지 내 주요 지점에 공원 3개소를 분산 배치
- 한강과 신설 공원을 잇는 순환형 녹지 축 조성
- 한강과 잠실나루역을 연결하는 공공 보행 통로 신설
- 공공 보행 통로 결절 부분에 중앙 광장 배치
공공시설 및 생활 인프라
- 잠실나루역변: 동주민센터, 어린이도서관 등 복합 시설
- 송파대로변: 생활·전문 체육 사업 지원 공공 시설
- 단지 내부: 경로당, 어린이집, 도서관, 다함께돌봄센터 등 외부 개방형 시설
- 잠실나루역~올림픽로35길 생활 가로: 상가 배치 및 옥상 정원
교통 체계 개선
- 잠실종합운동장~잠실대교 남단 이후 끊어진 한가람로 개설
- 잠실사거리 방면 교통 유입 분산
- 잠실나루역 일대 회전 교차로, 고가 하부 교각 등 교통 체계 전면 개편
재건축 추진 일정 로드맵 (2026~2027)
조합이 공개한 목표 일정에 따르면, 앞으로의 진행 속도가 상당히 빠를 것으로 예상됩니다. 핵심 마일스톤을 시기순으로 정리합니다.
2026년 주요 일정
- 4월: 주민공람 진행
- 5월: 정비계획 결정고시
- 5월 이후: 건축·교통·환경 통합심의 착수
- 9월경: 시공사 선정 입찰 공고
- 연말: 시공사 선정 완료 목표
2027년 목표
- 사업시행인가 획득 목표
2024년 7월 상가 소유주들이 제기한 조합 설립 인가 무효 소송이 법원에서 조합의 절차적 정당성을 인정받아 종결된 점, 2026년 3월 7일 김만수 신임 조합장이 선출된 점 등이 사업 추진 동력으로 작용하고 있습니다.
시공사 수주전 — 현대건설·롯데건설 움직임
한강변 입지와 5000가구가 넘는 압도적인 단지 규모 덕분에 국내 주요 대형 건설사들의 물밑 수주전이 이미 시작됐습니다. 정비업계에 따르면 현대건설과 롯데건설 등 일부 건설사가 ‘심의 통과 축하’ 현수막을 내걸고, 주민 및 인근 공인중개사 사무소를 대상으로 홍보 활동을 펼치며 기반 다지기에 나섰습니다.
입찰 방식 전망
- 컨소시엄 X, 단독 입찰 유력
- 최근 압구정·한남·성수 등 주요 재건축 단지들이 브랜드 가치 제고를 위해 단독 시공을 선호하는 흐름
- 건설사 입장에서도 단지별 특화 설계를 위해 단독 입찰을 선호
현장 공인중개사들은 “아직 통합심의 단계가 남아 있어 대대적인 마케팅은 자제하는 분위기지만, 대형 건설사 관계자들이 수시로 지역을 돌며 민심을 살피는 ‘스킨십’ 단계에 들어갔다”고 전합니다. 입찰 공고가 나오면 강남권에서 보기 드문 수준의 치열한 수주 경쟁이 펼쳐질 것으로 전망됩니다.
잠실 재건축 막차 — 주변 단지 진행 현황
장미1·2·3차는 ‘잠실 재건축의 마지막 단지’로 불립니다. 주변 노후 단지들은 이미 대부분 재건축을 완료했거나 후속 절차에 들어가 있기 때문입니다. 주요 단지별 현황을 비교하면 다음과 같습니다.
잠실권역 주요 재건축 단지
- 잠실래미안아이파크 (진주아파트 재건축) — 2678가구, 2025년 12월 입주
- 잠실르엘 (미성·크로바 재건축) — 1865가구, 2026년 1월 입주
- 잠실주공5단지 — 6411가구 계획, 2025년 6월 통합심의 완료 / 2022년 서울시 통합심의 통과
- 잠실 장미1·2·3차 — 5105가구, 2026년 3월 정비계획 통과
서울시는 장미 재건축이 인근 사업지와 맞물리면서 잠실 일대 주택 공급 약 1만 6000가구의 활성화에 큰 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다. 한강변·역세권·교육환경을 모두 갖춘 잠실 광역 중심 배후 주거지로서, 준공 후 시세와 지역 분위기에 미치는 영향이 상당할 것으로 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 잠실 장미아파트 재건축 정비계획은 언제 확정됐나요?
2026년 3월 19일 서울시 제4차 도시계획위원회(정비사업특별분과)에서 ‘장미1·2·3차 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관 심의안’이 수정 가결됐습니다. 2024년 10월 심사에서 한 차례 보류됐다가 이번에 재상정돼 통과한 것입니다.
Q. 재건축 후 가구 수와 층수는 어떻게 되나요?
기존 3522가구에서 총 5105가구(공공주택 551가구 포함)로 늘어납니다. 용적률은 300% 이하, 최고 높이는 184m로 최고 49층 규모입니다.
Q. 시공사는 언제 선정되나요?
조합은 2026년 9월경 입찰 공고를 낸 뒤 이르면 연말에 시공사를 선정하는 것을 목표로 하고 있습니다. 단독 입찰 방식이 유력하며, 현대건설·롯데건설 등 대형 건설사들이 수주전에 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌습니다.
Q. 조감도는 어디서 확인할 수 있나요?
서울시가 2026년 3월 20일 배포한 정비계획 통과 보도자료에 송파구 신천동 7번지 일대 조감도가 포함돼 있습니다. 서울시 주택실 보도자료 페이지와 주요 언론 보도에서 확인할 수 있습니다.
Q. 사업시행인가는 언제쯤 예상되나요?
조합은 2026년 5월 결정고시 이후 통합심의에 진입해, 2027년 중 사업시행인가를 받는 것을 목표로 한다고 밝혔습니다. 다만 이는 조합 목표 일정이며, 통합심의 과정에서 조정될 수 있습니다.
Q. 장미아파트가 ‘잠실 재건축 마지막 단지’라고 불리는 이유는?
인근 미성·크로바는 ‘잠실 르엘’로, 진주아파트는 ‘잠실 래미안 아이파크’로 이미 재건축을 마치고 입주했고, 잠실주공5단지도 통합심의를 통과해 후속 절차에 들어갔습니다. 1979년 준공된 장미1·2·3차가 잠실권역 노후 재건축 단지 중 가장 마지막으로 정비계획이 확정된 단지이기 때문입니다.
※ 본 글은 서울시 보도자료 및 언론 보도를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠이며, 구체적인 사업 일정과 시공사 선정 결과는 조합·서울시·송파구청의 공식 발표를 기준으로 확인하시기 바랍니다.